Alquiler en Japón: precios por ciudad, gastos de entrada y requisitos para extranjeros

alquiler medio de un 1K en Shinjuku, Tokio (605 €), según Suumo en noviembre de 2026

107.000 yenes

de alquiler que hay que pagar al firmar, según el manual del Ministerio del Territorio (MLIT)

4 a 7 meses

duración habitual del contrato, con tasa de renovación sobre todo en la región de Tokio

2 años

Un alquiler en Japón cuesta de media entre 55.000 y 110.000 yenes al mes (de 310 a 620 €) por un estudio de tipo 1K en Fukuoka, Kioto, Osaka o un distrito normal de Tokio. Lo que de verdad pesa es la entrada: al firmar pagas unos cinco meses de alquiler entre fianza, reikin, comisión y aval. Como extranjero puedes alquilar con tu tarjeta de residencia y una empresa avalista, y si aún no tienes tarjeta existen las share houses y los apartamentos amueblados por meses.

Los precios de esta guía salen de los alquileres medios publicados por el portal Suumo el 14 de noviembre de 2026, y las reglas del manual en español del Ministerio del Territorio de Japón (MLIT) y de la agencia pública UR. Cambio usado: 1 € = 176,83 yenes y 1 USD = 160 yenes (13 de noviembre de 2026).

Cuánto cuesta un alquiler en Japón: precios por ciudad y tamaño

Alquiler mensual medio de un piso en edificio de hormigón (lo que los anuncios llaman mansion), sin gastos de entrada. Los edificios bajos de madera o estructura ligera (apāto) tienen su propia categoría en los portales.

Fuente: alquileres medios por municipio de Suumo, categoría mansion, consultados el 14 de noviembre de 2026.

La lectura rápida: en Tokio pagas casi el doble que en Fukuoka por el mismo tamaño. Un 1K en Shinjuku ronda los 107.000 yenes (unos 670 USD) y en Hakata 56.000 yenes (350 USD). Dentro de Tokio el mismo 1LDK cuesta 237.000 yenes en Minato y 95.000 en Adachi, y fuera de los 23 distritos, en Hachioji, un 1K baja a 55.000 yenes.

Al alquiler se le suman los gastos de comunidad (kanrihi o kyōekihi), que en Japón se pagan aparte, y los suministros. El presupuesto mensual completo está en la guía del coste de vida en Japón.

1R, 1K, 1LDK y 2LDK: cómo leer un anuncio de piso en Japón

Los anuncios no hablan de dormitorios sino de siglas. El número indica las habitaciones y las letras lo que hay además: L de salón (living), D de comedor (dining) y K de cocina (kitchen).

• 1R (one room): una sola habitación con la cocina dentro. El estudio más pequeño y barato.
• 1K: una habitación y una cocina separada por una puerta. Es el piso típico de quien vive solo.
• 1DK: una habitación y una cocina con sitio para una mesa.
• 1LDK: un dormitorio y un salón comedor con cocina. Lo que busca una pareja.
• 2LDK: dos dormitorios y salón comedor con cocina. El departamento familiar de entrada.

Gastos de entrada: shikikin, reikin y lo que cuesta de verdad el primer mes

El manual del MLIT avisa de que al firmar se paga entre 4 y 7 veces el alquiler mensual, según la zona. Suumo sitúa la media entre 4,5 y 5 meses.

Un ejemplo con el 1K medio de Shinjuku, a 107.000 yenes: fianza de un mes (107.000), reikin de un mes (107.000), comisión con impuesto (117.700), primer mes (107.000), avalista al 50 % (53.500), seguro (15.000) y cerradura (15.000). Total: 522.200 yenes, unos 2.950 € o 3.260 USD, casi cinco meses de alquiler antes de dormir una noche en el piso. De esa cantidad solo la fianza puede volver.

En Kansai y Kyushu es frecuente otro sistema, el shikibiki: el contrato fija de antemano la parte de la fianza que el propietario se queda al final, pase lo que pase.

Garante y empresa avalista: quién responde por ti en Japón

Casi todos los contratos exigen que alguien garantice el pago. Hay dos fórmulas. El garante solidario (rentai hoshōnin) es una persona que paga si tú no lo haces, y el propietario le pide su certificado de ingresos y el registro de su sello personal. Un recién llegado rara vez conoce a alguien que pueda serlo.

La alternativa es la empresa avalista (hoshō gaisha). Cobra una cuota al firmar, entre el 35 % y el 50 % de un mes de alquiler por dos años según el manual del MLIT, y hace su propio examen de tu expediente. No es un seguro: si paga por ti, te lo reclama.

Si vienes con visado de estudiante, empieza por el servicio de apoyo de tu universidad, como recomienda el MLIT. Para quien no encuentra garante existe además un sistema de garantía para estudiantes internacionales, gestionado por la fundación JEES.

Documentos para alquilar un piso en Japón siendo extranjero

Para estudiar tu solicitud, la inmobiliaria y el propietario piden según el MLIT:

• pasaporte y tarjeta de residencia (zairyū card),
• certificado de ingresos o contrato de trabajo, o certificado de matrícula si eres estudiante,
• los datos del garante solidario, si lo hay, o la solicitud de la empresa avalista.

Te preguntarán además tu ocupación, tus ingresos, tu nivel de japonés y cuántas personas vivirán en el piso. Declara a todos los ocupantes: alojar a alguien sin avisar puede ser causa de rescisión. Si vienes con visa de trabajo, pregunta a tu empresa si firma ella el contrato.

El alquiler de cada mes se paga por adelantado, así que una de las primeras gestiones es abrir una cuenta bancaria en Japón.

Alquilar sin garante ni tarjeta de residencia: share house, apartamento por meses y UR

Si entras como turista no tienes tarjeta de residencia y no puedes firmar un contrato normal. Hay tres salidas, y las dos primeras sirven también para los primeros meses mientras buscas piso.

Share house: habitación privada con todo incluido

Una share house es una casa con habitaciones privadas amuebladas y cocina, salón y baños comunes. El operador más antiguo para extranjeros, Sakura House (desde 1992), anuncia en noviembre de 2026 habitaciones en Tokio y Kioto desde 75.000 yenes al mes (424 €), con luz, agua, gas e internet incluidos, sin fianza, sin reikin, sin comisión y sin garante. La estancia mínima es de un mes, se reserva desde el extranjero pagando el 30 % del primer mes y basta el pasaporte, también con estancia de turista. Oakhouse anuncia también habitaciones y apartamentos amueblados sin reikin, sin comisión y sin garante. Es la opción lógica para un año de working holiday.

Apartamento amueblado por meses

El monthly mansion es un piso entero, con muebles y electrodomésticos, que se contrata por periodos cortos. Leopalace21, uno de los grandes del sector, ofrece contratos de 30 días a un año sin comisión de inmobiliaria, con los suministros incluidos y pago por adelantado de toda la estancia. Llegas con la maleta y no compras nada. Encaja con una estancia de pocos meses, por ejemplo con el visado de nómada digital.

UR: vivienda pública sin reikin, sin comisión y sin garante

UR es la agencia pública de vivienda, con bloques de alquiler en las grandes áreas urbanas, de Tokio y Osaka a Fukuoka. Sus condiciones son las mismas para todos: ni reikin, ni comisión, ni tasa de renovación, ni garante. Al entrar se paga una fianza de dos meses, el alquiler prorrateado y la comunidad.

A cambio hay dos filtros. Los extranjeros necesitan ser residentes de media o larga duración, es decir, tener tarjeta de residencia. Y hay un mínimo de ingresos: para una persona sola, un sueldo mensual de cuatro veces el alquiler si este es inferior a 62.500 yenes, y de 250.000 yenes (1.414 €) si el alquiler está entre 62.500 y 200.000 yenes. Quien no llega puede acreditar ahorros de 100 veces el alquiler o pagar por adelantado uno o más años.

Cómo alquilar un piso en Japón paso a paso

1. Busca en los portales. Suumo y Lifull Home's son los grandes portales de anuncios, en japonés. GaijinPot publica anuncios en inglés. El MLIT remite además al buscador Safety Net, con viviendas que aceptan inquilinos extranjeros, también en japonés.
2. Ve a la inmobiliaria. Lleva pasaporte y tarjeta de residencia, porque la solicitud puede hacerse el mismo día. Si no hablas japonés, ve con alguien que lo hable.
3. Visita el piso. La visita es gratis y no compromete. Comprueba el aire acondicionado, la cocina y el hueco para la nevera y la lavadora.
4. Presenta la solicitud. Entregas los documentos y esperas el examen del propietario y de la avalista. Si te piden una señal, pregunta si se devuelve en caso de no firmar.
5. Escucha la explicación de puntos importantes. Antes de firmar, la inmobiliaria te explica el contrato: tipo, fianza, renovación y condiciones de devolución. Pregunta todo lo que no entiendas.
6. Firma y paga. Los gastos de entrada se abonan en efectivo o por transferencia.
7. Recoge las llaves y revisa el estado. Fotografía con fecha cada desperfecto y anótalo en el plano. Es tu mejor defensa al recuperar la fianza.
8. Da de alta luz, gas y agua. Para el gas tienes que estar presente el día de la apertura.

De la solicitud a la mudanza pasan normalmente una o dos semanas.

Contrato de alquiler en Japón: dos años, renovación y devolución de la fianza

El contrato ordinario dura dos años y protege al inquilino: se renueva aunque no haya acuerdo nuevo y el propietario no puede ponerle fin sin causa justificada. El contrato por tiempo limitado, en cambio, se extingue en la fecha pactada salvo que las dos partes quieran seguir.

La tasa de renovación (kōshinryō) solo se debe si figura en el contrato. Suele ser de uno o dos meses de alquiler cada dos años y es cosa sobre todo de la región de Tokio. En Osaka y Hyogo casi ningún piso la cobra, y en Kioto sí es habitual.

Para marcharte antes, avisa por escrito con uno o dos meses de antelación, según lo que diga tu contrato.

Al salir llega la recuperación del estado original (genjō kaifuku). La guía del MLIT reparte así los gastos:

• A cargo del propietario: el desgaste normal y el paso del tiempo. Marcas de muebles en el suelo, decoloración por el sol, la mancha negra detrás de la nevera, los agujeros de la instalación del aire acondicionado.
• A tu cargo: los daños por descuido o mal uso. Moho por no secar la condensación, manchas de grasa en la cocina, olor y alquitrán de tabaco, agujeros de clavos, arañazos de la mudanza, daños de mascotas.

Muchos contratos añaden una cláusula que te cobra la limpieza profesional y la del aire acondicionado sea cual sea el estado del piso. Léela antes de firmar. Cuantos más años hayas vivido allí, menor es la parte que te pueden reclamar.

Departamentos sin muebles, basura por días y ruido: lo que sorprende al llegar

El piso se entrega vacío. Sin cama, sin nevera, sin lavadora y con frecuencia sin lámparas: en el techo solo hay una toma y la luz la pones tú. El aire acondicionado a veces está y a veces no. Si lo instalas tú, pide permiso y retíralo al irte.

La basura tiene calendario. Cada municipio fija qué se saca cada día (incinerable, no incinerable, envases, vidrio, latas, papel) y a qué hora. Una bolsa en el día equivocado no se recoge y trae problemas con los vecinos. Pide la tabla en el ayuntamiento, que a veces la tiene en varios idiomas.

Las paredes son finas. Lavadora, aspiradora, música o una ducha de madrugada se oyen en el piso de al lado. Clavar o pintar suele estar prohibido. Y con la humedad del verano hay que ventilar y secar la condensación, porque el moho se descuenta de la fianza.

Si tu plan es quedarte muchos años, compara el alquiler con comprar una casa en Japón.