- de nacionalidad ni de residencia para comprar casa y terreno en plena propiedad, en noviembre de 2026
- Sin restricción
- para declarar la compra al Ministerio de Finanzas si no resides en Japón, también cuando la casa es para vivir tú
- 20 días
- de viviendas vacías (akiya) en Japón, el 13,8 % del parque, según el censo de vivienda de 2023
- 9 millones
Índice
Sí, puedes comprar casa en Japón siendo extranjero, con el terreno incluido y sin vivir en el país. La ley no distingue por nacionalidad. Lo que la compra no te da es ningún visado ni derecho de estancia. Y las casas en Japón más baratas, las akiya de pueblo, tienen costes que no aparecen en el anuncio.
| Pregunta | Respuesta en noviembre de 2026 |
|---|---|
| ¿Puede comprar un extranjero? | Sí, casa y terreno en plena propiedad, residente o no |
| ¿Da visado o residencia? | No, en ningún caso |
| Trámites propios del comprador extranjero | Nacionalidad declarada en el registro. Si no resides en Japón, aviso al Ministerio de Finanzas en 20 días |
| Piso nuevo en Tokio (23 distritos) | 179,25 millones de yenes de media (1,01 millones de €) |
| Casa de segunda mano, región de Tokio | 41,16 millones de yenes de media (unos 233.000 €) |
| Akiya en un banco municipal | Desde menos de 2 millones de yenes (unos 11.000 €), reforma aparte |
| Impuestos anuales | 1,4 % del valor catastral, más hasta un 0,3 % en zona urbana |
| Hipoteca | Casi siempre exige la residencia permanente |
Cambio del 13 de noviembre de 2026: 1 euro = 176,83 yenes, 1 dólar = 160 yenes.
¿Puede un extranjero comprar casa en Japón? Lo que está en vigor en 2026
No existe permiso previo, cupo ni requisito de residencia. Desde 2025 el Gobierno debate cómo controlar las compras de extranjeros, y lo aprobado hasta noviembre de 2026 son obligaciones de declaración, no prohibiciones.
- Nacionalidad en el registro. Desde el 5 de octubre de 2026, quien inscribe una propiedad a su nombre declara su nacionalidad y la acredita, por ejemplo con una copia del pasaporte en vigor. Se aplica también a los japoneses y el dato no aparece en el registro público.
- Aviso al Ministerio de Finanzas. Si no resides en Japón, debes presentar un informe de la compra a través del Banco de Japón en los 20 días siguientes. Desde el 1 de abril de 2026 se exige sea cual sea el uso, el precio o la superficie. Antes, la casa para vivir uno mismo estaba exenta. Puede presentarlo tu agente.
- Zonas sensibles. Cerca de bases militares y en islas fronterizas hay áreas de vigilancia especial donde toda compra de 200 m² o más se notifica antes de firmar, sea cual sea la nacionalidad.
En octubre de 2026 el Gobierno presentó a la Dieta una reforma que crearía un permiso previo para comprar terrenos junto a ciertas instalaciones de defensa. A mediados de noviembre seguía en debate.
Comprar casa en Japón no da visado ni residencia
Japón no tiene visado para propietarios ni para inversores inmobiliarios. Con una casa a tu nombre sigues entrando como turista, 90 días como máximo por estancia para los pasaportes de España, México, Argentina o Chile, con los requisitos de entrada a Japón de cualquier viajero. Con pasaporte colombiano hace falta visado incluso para eso.
Para vivir en ella necesitas un estatus de residencia conseguido por otra vía. Lo habitual es una visa de trabajo con contrato japonés. El visado de nómada digital permite seis meses y no se prorroga. La casa solo cuenta más tarde, como prueba de patrimonio en el expediente de la residencia permanente. Las vías posibles están en la guía de visados para Japón.
Precio de una casa en Japón: Tokio, Osaka y el campo
Medias publicadas por las dos fuentes que usa el sector: el Instituto de Economía Inmobiliaria para la obra nueva y la red REINS de agentes para la segunda mano.
| Tipo de vivienda | Precio medio | En euros y dólares |
|---|---|---|
| Piso nuevo, 23 distritos de Tokio | 179,25 millones de yenes | 1,01 millones de € o 1,12 millones de USD |
| Piso nuevo, región de Tokio (con Kanagawa, Saitama y Chiba) | 114,94 millones de yenes | 650.000 € o 718.000 USD |
| Piso nuevo, ciudad de Osaka | 63,88 millones de yenes | 361.000 € o 399.000 USD |
| Piso de segunda mano, región de Tokio | 810.700 yenes por m², unos 56,7 millones por 70 m² | 321.000 € o 355.000 USD por 70 m² |
| Casa unifamiliar de segunda mano, región de Tokio | 41,16 millones de yenes | 233.000 € o 257.000 USD |
Obra nueva: medias de abril a septiembre de 2026. Segunda mano: ventas cerradas en septiembre de 2026.
La obra nueva en la región de Tokio subió un 21,1 % en un año. La segunda mano es otro mercado: una casa unifamiliar usada cuesta menos de la cuarta parte que un piso nuevo en el centro. Para buscar, los portales de referencia son Suumo y At Home, los dos en japonés. Antes de decidir, compara con un alquiler en Japón y con el coste de vida en Japón.
Casas abandonadas en Japón (akiya): baratas, a veces gratis, nunca sin gastos
Akiya significa casa vacía. El censo de vivienda de octubre de 2023 contó 9 millones, el 13,8 % del parque, y 3,86 millones de ellas no están ni en venta ni en alquiler. Para darles salida, los ayuntamientos publican bancos de akiya. A finales de febrero de 2026 participaban 1.134 municipios en el banco nacional que impulsa el Ministerio del Territorio, con unas 19.000 fichas.
Los precios son reales. La ciudad de Nagasaki anunciaba en agosto de 2026 una casa de 1977, con 180 m² construidos, por 1,9 millones de yenes (unos 10.700 € o 11.900 USD), precio negociable. También existen las casas gratis en Japón, cedidas a 0 yenes por dueños que quieren dejar de pagar impuestos por ellas.
Los costes ocultos de una akiya
- Reforma. Las casas anteriores a junio de 1981 se construyeron con la norma sísmica antigua, y la norma actual para madera es de junio de 2000. Reforzar la estructura, rehacer el tejado, aislar y cambiar las instalaciones puede costar bastante más que la propia casa. Pide un presupuesto antes de firmar, no después.
- Impuestos sobre el valor catastral. El impuesto de adquisición no mira el precio pagado, mira la tasación municipal. Una casa cedida a 0 yenes tributa igual.
- Comisión de agencia más alta en proporción. Desde el 1 de julio de 2024, por una vivienda de hasta 8 millones de yenes el agente puede cobrar hasta 330.000 yenes (unos 1.870 €), por encima del baremo general.
- Obligación de mantenerla. Si el ayuntamiento declara la casa mal mantenida y no atiendes su requerimiento, el terreno pierde la rebaja fiscal de vivienda y su impuesto anual se multiplica.
- Terreno que no se puede reconstruir. Algunas parcelas sin acceso legal a una vía pública no admiten obra nueva. Compruébalo en el ayuntamiento si piensas derribar.
- Aislamiento. Las más baratas están donde ya no hay tren, médico ni tienda cerca. Sin coche no se vive allí, así que mira cómo conducir en Japón con tu permiso.
Gastos de comprar una casa en Japón, partida por partida
Como orden de magnitud, el sector habla de un 6 a un 8 % del precio en segunda mano. No es una cifra oficial: depende del valor catastral de tu casa, que suele ser inferior al precio de mercado.
| Partida | Cuánto, en noviembre de 2026 |
|---|---|
| Comisión de la agencia | Máximo legal: 3 % del precio + 60.000 yenes, más el 10 % de impuesto al consumo, por encima de 4 millones de yenes. Por una casa de 30 millones: 1.056.000 yenes (unos 5.970 €) |
| Timbre del contrato | 10.000 yenes de 10 a 50 millones, 30.000 yenes de 50 a 100 millones (tarifa reducida hasta el 31 de marzo de 2027) |
| Impuesto de registro, terreno | 1,5 % del valor catastral (tipo reducido hasta el 31 de marzo de 2029, después 2 %) |
| Impuesto de registro, edificio | 2 % del valor catastral. Baja al 0,3 % si es tu vivienda habitual, tiene 50 m² o más y la registras en un año (hasta el 31 de marzo de 2027) |
| Impuesto de adquisición de inmuebles | 3 % del valor catastral para terreno y vivienda. La base del suelo residencial se reduce a la mitad (ambas medidas hasta el 31 de marzo de 2027) |
| Gestor registral (shiho shoshi) | Honorarios libres. Pide presupuesto antes de la firma |
| Hipoteca, si la hay | Registro de la garantía al 0,1 % del préstamo para vivienda propia, más los gastos del banco |
El impuesto de adquisición no se paga en la firma. Lo liquida la prefectura meses después. Quien compra una segunda residencia sin vivir en ella paga el 2 % por el edificio, no el 0,3 %.
Impuestos anuales de una casa en Japón
Cada propietario paga dos impuestos municipales, calculados sobre el valor catastral que el ayuntamiento revisa cada tres años.
- Impuesto sobre bienes inmuebles (kotei shisan zei): 1,4 %.
- Impuesto de urbanismo (toshi keikaku zei): hasta el 0,3 %, solo en zonas urbanizadas. En los 23 distritos de Tokio es el 0,3 %.
Paga quien figura como dueño el 1 de enero. En Tokio el recibo se reparte en cuatro plazos: junio, septiembre, diciembre y febrero. El suelo con una vivienda encima tributa mucho menos: hasta 200 m² por vivienda, la base se reduce a un sexto en el impuesto sobre inmuebles y a un tercio en el de urbanismo. Esa rebaja es la que pierde una casa declarada mal mantenida.
Hipoteca en Japón para extranjeros
Aquí está el verdadero filtro. El préstamo público a tipo fijo Flat 35 solo admite a japoneses, residentes permanentes y residentes permanentes especiales. Además pide tener menos de 70 años y que las cuotas de todas tus deudas no pasen del 35 % de tus ingresos anuales (30 % si ganas menos de 4 millones de yenes). Presta hasta 120 millones de yenes.
La banca comercial aplica en general el mismo criterio. Sin residencia permanente, cada entidad decide caso por caso y con condiciones más duras. Un no residente compra casi siempre al contado. Para pedir una hipoteca necesitarás como mínimo una cuenta bancaria en Japón e ingresos declarados en el país.
Cómo comprar una casa en Japón paso a paso
En Japón no interviene un notario. Hay dos profesionales: el agente inmobiliario con licencia, que responde del contrato, y el shiho shoshi, el gestor registral que inscribe la casa a tu nombre.
- Búsqueda y agente. Localizas la vivienda en un portal o en un banco de akiya y firmas un encargo con una agencia.
- Oferta por escrito. Presentas una solicitud de compra con precio y condiciones.
- Explicación de puntos importantes. Antes del contrato, un agente titulado debe explicarte la finca: cargas, urbanismo, riesgos, estado del edificio. Es obligatoria y en japonés. Lleva intérprete si no lo lees.
- Contrato y señal. Firmas la compraventa, pegas el timbre fiscal y entregas la señal pactada.
- Pago final y registro. El día del cierre transfieres el resto, recibes las llaves y el shiho shoshi presenta la inscripción con tu nacionalidad y tu documento.
Asegura la casa contra incendios y terremotos desde la entrega. Tu propia cobertura, si vas a vivir en ella, está en la guía de sanidad y seguro médico en Japón.
Comprar casa en Japón desde el extranjero
Se puede comprar sin viajar, con un poder a favor del agente o del gestor. El registro pide tres cosas a quien vive fuera.
- Prueba de domicilio: un certificado oficial de tu país o una declaración jurada ante notario, acompañada de una copia del pasaporte y de su traducción al japonés.
- Un contacto en Japón, persona o empresa, que queda inscrito en el registro. Se exige desde el 1 de abril de 2024.
- Tu nombre en alfabeto latino, tal como figura en el pasaporte.
Para los impuestos nombras un representante fiscal (nozei kanrinin) que recibe las cartas y paga en tu nombre.
Enviar el dinero a Japón
El pago final se hace por transferencia en yenes a la cuenta que indique el agente o el gestor. En una compra de este tamaño, el margen del tipo de cambio pesa más que la comisión: un 1 % de diferencia sobre 30 millones de yenes son 300.000 yenes. Compara el tipo que aplica tu banco con el de un servicio de transferencias y confirma el límite por envío. Entrar con efectivo no es una alternativa: por encima de 1 millón de yenes (unos 5.650 € o 6.250 USD) hay que declararlo en la aduana.
Transferir a Japón el dinero de la compra
Wise, transferencias internacionales de dinero
- Transferencias y cambio entre divisas, con las comisiones a la vista antes de enviar
- Cuenta multidivisa y tarjeta de débito para pagar y retirar efectivo en la moneda que necesites
- Comisiones, límites y condiciones de apertura: compruébalos en el sitio del socio
Por qué las casas de madera pierden valor en Japón
En Japón el valor está en el suelo. Para la Agencia Tributaria, una vivienda de madera se amortiza en 22 años y una de hormigón armado en 47. Son plazos fiscales, pero el mercado razona de forma parecida: una casa de madera de 30 años se vende a menudo por poco más que su parcela. Lo que gastes en reformar una casa de pueblo rara vez se recupera al vender.
Si vendes sin residir en Japón, el comprador retiene el 10,21 % del precio a cuenta de tu impuesto, salvo que sea un particular que compra para vivir y pague 100 millones de yenes o menos. El resto de trámites de la mudanza están en la guía para instalarse en Japón.